물류센터(부동산)가 물류산업의 핵심 영역으로 새롭게 자리 매김하고 있다. 라스트마일 배송을 충족하기 위해서는 단순한 창고(Storage) 기능에서 Fulfillment Center(유통창고)로의 역할 전환이 필수적이다. 복합적인 기능을 갖는 Fulfillment Center는 일반 물류창고(Storage)보다 동일한 물동량이라도 3배 정도의 공간이 필요하다고 알려져 있고, e-Commerce의 매출 10억 달러일 경우 3.5만 평의 창고 공간이 소요된다고 한다. 이를 감안 시 2020년에 약 100만평 가까운 물류센터가 필요하다. 2019년 수도권 물류센터 공급 물량은 총 140만㎡(약 42만 평)이며, 2020년 경우 사상 최대라고 하지만 60만 평에 이를 것으로 예상하고 있어서, 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 되고 있다. 최근 물류센터 건설 추세는 3만 평 이상의 대형화와 자동화, 무인화가 화두로 제기되고 있다. 이는 Digital Transformation과 더불어 코로나19로 인한 비대면화와 연계되면서 더욱 확대될 것으로 예상된다. 물류센터에 대한 투자 주체가 과거에는 제조업체 및 물류업체가 주를 이루었으나 최근에는 투자 규모가 커짐에 따라 금융권(보험, 증권, 자산운용 등)으로 이동되고 있다. 물류센터가 기업 경쟁력의 핵심뿐만 아니라 투자가치로서 다시금 주목받고 있다.